海南省自然资源和规划厅

关于印发《海南省产业用地政策实施工作

指引（2021年版）》的通知

各市、县、自治县自然资源和规划局，洋浦经济开发区规划建设土地局：

《海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）》自印发实施以来，有效指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策。根据国家和我省法规、规章、现行有效的规范性文件，我厅对《海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）》有关条款进行了修订，形成了《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》（以下简称《指引》），以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策，同时供其他行业主管部门和用地者参考。

本《指引》印发后，《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）>的通知》（琼自然资改〔2020〕311号）同时废止，国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的，以新的政策规定为准。我厅将结合实际情况，适时对《指引》进行更新和修订。

海南省自然资源和规划厅

2021年12月17日

（此件主动公开）

海南省产业用地政策实施工作指引

（2021年版）

第一章总则

第一条（产业用地政策含义）本指引所称的产业项目是指符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目，不包括市场化商品住宅项目，市场化商品住宅项目的用地政策按照我省有关规定执行。

第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对产业项目涉及的国土空间规划、国土空间用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。

第三条（产业用地基本原则）市县自然资源和规划主管部门应当遵守国家有关法律法规规章和产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。

第四条（平等对待各类用地主体）市县自然资源和规划主管部门执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中国内外以及各种所有制经济主体一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

第二章国土空间规划引领

第五条（国土空间规划引领）优化产业空间规划和布局。省和市县人民政府应当组织编制国土空间规划，进一步优化产业方向和空间布局，促进产业项目向产业园区开发边界内聚集。对确需在开发边界外建设的产业项目，应当符合规划和开发边界外项目准入目录。各产业项目用地应当符合国土空间规划要求。

涉及总体规划调整的按照《海南省省和市县总体规划实施管理办法(试行)》（琼府〔2019〕35号）规定办理。

第六条（生态保护红线管控）依据《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，生态保护红线内，自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动，在符合现行法律法规前提下，除国家重大战略项目外，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动，主要包括：

（一）零星的原住民在不扩大现有建设用地和耕地规模前提下，修缮生产生活设施，保留生活必需的少量种植、放牧、捕捞、养殖；

（二）因国家重大能源资源安全需要开展的战略性能源资源勘查，公益性自然资源调查和地质勘查；

（三）自然资源、生态环境监测和执法包括水文水资源监测及涉水违法事件的查处等，灾害防治和应急抢险活动；

（四）经依法批准进行的非破坏性科学研究观测、标本采集；

（五）经依法批准的考古调查发掘和文物保护活动；

（六）不破坏生态功能的适度参观旅游和相关的必要公共设施建设；

（七）必须且无法避让、符合县级以上国土空间规划的线性基础设施建设、防洪和供水设施建设与运行维护；

（八）重要生态修复工程。

第七条（永久基本农田管控）依据《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3号）和《海南省人民政府办公厅关于印发海南省建设占用永久基本农田调整补划管理办法的通知》（琼府办〔2021〕9号）等规定，相关建设项目选址确实难以避让永久基本农田的，按规定程序调整永久基本农田布局。符合下列情形之一的建设项目，方可对永久基本农田布局进行调整：

（一）党中央、国务院明确支持的重大建设项目（包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目）；

（二）中央军委及其有关部门批准的军事国防项目；

（三）国家级规划明确的交通、能源、水利基础设施项目，以及省级高速公路；

（四）为贯彻落实党中央、国务院重大决策部署，国务院投资主管部门或国务院投资主管部门会同有关部门支持和认可的交通、能源、水利基础设施项目；

（五）国家允许占用永久基本农田的其他项目。

依据《自然资源部 农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规〔2019〕1号），深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、易地扶贫搬迁、民生发展等建设项目，确实难以避让永久基本农田的，可以纳入重大建设项目范围，由省级自然资源主管部门办理用地预审，并按照规定办理农用地转用和土地征收。

依据《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》（自然资发〔2019〕194号）的要求，整治区域内涉及永久基本农田调整的，应编制调整方案并按已有规定办理，确保新增永久基本农田面积原则上不少于调整面积的5%，调整方案纳入村庄规划。

依据《自然资源部 农业农村部 国家林业和草原局关于严格耕地用途管制有关问题的通知》（自然资发〔2021〕166号）规定，在土地整理复垦开发和高标准农田建设中，开展必要的灌溉及排水设施、田间道路、农田防护林等配套建设涉及少量占用或优化永久基本农田布局的，要在项目区内予以补足；难以补足的，县级自然资源主管部门要在县域范围内同步落实补划任务。

第八条（海岸带200米范围管控）依据《海南省人民政府关于印发海南经济特区海岸带保护与开发管理实施细则的通知》（琼府〔2016〕83号），在海岸带陆域200米非生态保护红线区范围内新建、改建、扩建建筑物的，应当符合省和市县总体规划。

　　除下列情形以外，省和市县总体规划在海岸带陆域200米非生态保护红线区范围内，不再规划新建建设项目。

　　（一）港口、码头、滨海机场、桥梁、道路及海岸防护工程、污染物处理处置排海工程等基础设施和民生项目;

　　（二）造船厂、修船厂;

　　（三）滨海电站、滨海石油勘探开发、海洋海水淡化等能源设施项目;

　　（四）滨海军事设施项目;

　　（五）滨海科研项目;

　　（六）村庄及农(林)场场部(队)居民点生产生活设施;

　　（七）省政府确定的其他重大、特殊建设项目(需要省政府确定的建设项目应当提交省政府“两重一大”会议审定)。

第九条（控制性详细规划调整）依据《海南省人民政府办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》（琼府办〔2021〕12号）严格规范控制性详细规划调整程序。将规划调整分为重大调整、一般调整和技术修正。

重大调整是指其他用途用地调整为经营性用地、经营性用地之间调整，包括调整用地性质、容积率等规划条件的情形。对确需重大调整的规划，修改后应当经市县规划委员会审议通过后，按法定程序报批。对已委托下放给市县的事项以外的重要规划控制区范围内规划重大调整的，应由市县政府报省自然资源和规划厅审查审批。

一般调整是指其他用途用地调整为公益性用地、公益性用地之间优化调整，包括调整用地性质、容积率等规划条件的情形，由市县自然资源和规划主管部门组织审查，经市县规划委员会审议通过后，报市县政府审批；重要规划控制区范围内规划一般调整的，可由省自然资源和规划厅按程序依法委托市县政府审批。

技术修正包括规划成果中存在信息错漏需要更正以及地块边界进行微调等情形，可由市县自然资源和规划主管部门审批。

第三章产业用地审批

第十条（产业用地报批方式）产业用地供应涉及农用地转用和土地征收的，应当依法办理农用地转用和土地征收审批手续。

（一）依据《海南省人民政府关于将部分省级行政审批事项调整由海口市、三亚市、洋浦经济开发区实施的决定》（海南省人民政府令第286号），海口市、三亚市、洋浦经济开发区涉及省人民政府审批权限范围的农转用和土地征收，委托海口市、三亚市人民政府和洋浦经济开发区管委会实施。

（二）依据《海南省人民政府关于委托实施部分省级用地行政审批事项的决定》（海南省人民政府令第289号），“五网”基础设施和政府投资的公共服务设施项目、宅基地涉及的省人民政府审批权限范围的农转用和土地征收，委托市县人民政府实施。

（三）依据《海南省人民政府关于将部分省级管理权限调整由重点园区管理机构实施的决定》（海南省人民政府令第300号），将农用地转用、未利用地转用与征收及调整农用地转用批准文件中明确的土地建设用途的审批（不包括国务院授权省政府的农用地转用与土地征收审批）和海域使用申请审批（不含填海）的管理权限委托由相关重点园区管理机构实施。

第十一条（土地征收成片开发）依据《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省土地征收成片开发标准实施细则试行）>的通知》（琼自然资规〔2021〕6号）要求，土地征收成片开发是指在市县国土空间规划（总体规划）确定的城镇（包括产业园区）开发边界内的集中建设区，由市县人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。

土地征收成片开发期限根据开发面积、经济社会发展需求等具体情况确定，一般不超过5年。已拟安排的相关建设项目，在年度实施计划中予以明确。

土地征收成片开发范围内的公益性用地比例一般不低于40%（不含产业园区）。

土地征收成片开发方案应按照程序纳入所在地市县国民经济和社会发展年度计划。洋浦经济开发区管委会管辖范围内的土地纳入征收成片开发方案的，经报请省政府批准后，按照程序纳入海南省国民经济和社会发展年度计划。

第十二条（土地征收补偿）在征收农民集体土地时，土地补偿费和安置补助费按照《海南省征地区片综合地价》（琼府〔2020〕45号）进行补偿。禁止侵占、挪用被征收、征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。同时，积极采取安排留用地、安置就业、土地补偿费入股或土地入股等途径和方式解决好被征地农民的生产、生活问题，确保其有长期稳定的生活来源及保障。

第十三条（土地利用计划安排）坚持土地要素跟着项目走，各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，优先保障基础设施、保障性住房等社会民生、扶贫、乡村振兴、省重点项目、新型城镇化、重大区域战略和新产业新业态发展用地。

（一）依据《自然资源部关于2021年土地利用计划配置规则的通知》（自然资发〔2021〕80号）和《海南省自然资源和规划厅关于2021年度土地利用计划有关事项的通知》（琼自然资管〔2021〕163号），列入国家重大项目清单、国家军事设施重大项目清单的项目用地，以及列入省重大项目清单中的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地，在建设用地依法依规批准后，由自然资源部直接配置计划指标；除由国家直接保障和我省调剂保障的项目计划指标外，其他项目计划指标需求，原则上由项目所在地及园区所在地的市县予以统筹保障。各市县对处置批而未供土地和闲置土地产生计划指标，应按照不少于5%的比例，安排用于保障乡村振兴产业项目的新增建设用地需求。

（二）依据《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》的规定，新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。省级制定土地利用年度计划时，应安排至少5%新增建设用地指标保障乡村重点产业和项目用地。

（三）依据《自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发〔2019〕35号）的规定，各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等用地可申请使用。对一时难以明确具体用途的建设用地，可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质，项目批准后更新数据库。

（四）依据《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》（国发〔2017〕39号）的规定，允许各地在符合经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，对国家级开发区利用外资项目所需建设用地指标予以优先保障，做到应保尽保。

（五）依据《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》（国办发〔2017〕21号）的规定，各地要将医疗、养老、教育、文化、体育等领域用地纳入国土空间规划和年度用地计划，农用地转用指标、新增用地指标分配要适当向上述领域倾斜，有序适度扩大用地供给。

（六）依据《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》（国发〔2012〕14号）的规定，对规划建设的小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区等，要优先安排用地计划指标。

第十四条（耕地占补平衡）依据《海南省自然资源和规划厅关于实施补充耕地省级统筹有关问题的通知》（琼自然资函〔2020〕206号）和《海南省自然资源和规划厅关于进一步加强和规范耕地占补平衡工作的通知》（琼自然资规〔2021〕8号），分类实施建设项目补充耕地省级统筹：

（一）跨市县的路网和水网工程项目占用耕地所需补充耕地指标（含耕地数量、水田规模、粮食产能）的30%由省级负责统筹解决，70%由市县政府负责落实。

（二）海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内规划确定的主干路网占用耕地，项目所在地市县政府通过自行实施土地综合整治（提质改造）、跨市县指标交易等方式确实无法落实耕地占补任务的，可向省自然资源和规划厅申请，经审核同意后由省级负责统筹解决、无偿提供；

（三）海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内的特殊产业项目以及海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内除主干路网外的其他基础设施项目，实行补充耕地指标限价统筹供应；

（四）省政府确定的其他需要省级统筹的重点项目，由省自然资源和规划厅按照项目类型确定具体统筹方式。

第十五条（先行用地的情形）依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，抢险救灾、疫情防控等急需使用土地的，可以先行试用土地。

依据《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部令第69号）的规定，国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程，可以由省自然资源主管部门向自然资源部申请先行用地。经批准先行用地的，应当在规定期限内完成用地报批手续。

第四章土地供应基本规定

第十六条（国有建设用地供应计划安排）市县自然资源和规划主管部门应结合产业用地政策要求和国土空间规划，依据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔2010〕117号）的规定编制年度国有建设用地供应计划，科学安排国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式。

第十七条（划拨方式取得国有建设用地使用权）符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的建设用地项目，方可以划拨方式提供国有建设用地使用权。划拨国有建设用地使用权人应当按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。未经有批准权的市县自然资源和规划主管部门批准，划拨国有建设用地使用权不得擅自转让、出租。

除划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新出让的外，划拨国有建设用地使用权人申请办理有偿使用手续的，自然资源和规划主管部门应当依法依规予以办理，并按该宗地经自然资源和规划主管部门确认评估价格的40%补交土地出让金。

第十八条（以出让方式取得国有建设用地使用权）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的，可将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应的前置条件，采取带项目招标或者挂牌方式供地;产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互联网、高新技术产业项目用地的，可在土地出让公告中明确地方财力贡献率、总部建筑自持率等相关条件，采取招挂结合(先招标后挂牌或拍卖)等方式供地。采取招挂结合方式供地的，总部建筑自持率（不对外销售）不低于30％，非自持部分建筑5年承诺期届满且履约评价达标后，方可转让。

符合《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）的相关条件和要求的国有建设用地使用权，或符合本省规定具有重大产业带动作用的项目，可以协议方式出让。以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

依法以出让方式取得的国有建设用地使用权，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押等。

第十九条（以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、混合用地方式供应国有建设用地使用权）产业用地可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。先租后让，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。弹性年期，是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。

以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定执行，租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的，租赁部分单次签约时限不得超过20年，可以续签租赁合同。

以先租后让、租让结合方式使用土地的，市县政府以招标、拍卖、挂牌方式将土地出租给土地使用权人，土地使用权人进行开发建设和产业运营，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，可申请按照协议出让方式继续使用土地。先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期综合不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。先租后让供地的土地总价款按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。年租金按不低于土地总价款的5%确定,租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地总价款减去已缴纳的租金。租赁期价款和租赁转出让期价款均为一次性缴纳。以先租后让方式供应土地的，土地使用权人可持租赁的不动产权证依法办理规划报建等手续。

以弹性年期方式使用土地的，市县政府可结合产业生命周期，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内，合理确定土地有偿使用弹性年期，土地使用权人在每一年期届满时，达到准入协议继续履约条件的，可继续申请下一期土地使用权。弹性年期不超过3期，首期年限一般不超过5年，各期年限之和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。鼓励结合实际缩短项目用地弹性年期，工业和仓储用地可按不高于20年确定土地出让年限，期限届满产业项目仍符合产业政策和导向要求的，土地使用权人可依法申请续期并补缴土地出让金。

依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，在符合国土空间规划的前提下，允许工业、仓储、研发、办公、商业、租赁住房等用途混合利用，并按照主导用途(每类土地用途上所建建筑面积占总建筑面积最大比例的用地)对应的用地性质，实行差别化供地。采取协议出让、作价出资方式供地的，出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%确定;采取带项目招标或者挂牌、招挂结合以及招标拍卖挂牌方式供地的，出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。

第二十条（以作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权）国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

符合下列规定的，国有建设用地使用权可采取作价出资（入股）方式供应：

（一）依据《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）的规定，政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场，可按作价出资（入股）方式办理用地手续，但禁止改变用途和性质。

（二）依据《国土资源部关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）的规定，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。

（三）国有企业原使用的生产经营性划拨土地使用权，符合国家有关行业、企业类型和改革需要的，可采用作价出资（入股）方式进行有偿使用。

（四）依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，产业项目土地用途为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合划拨目录的非经营性项目的，可采取划拨、协议出让或者作价出资方式供地。

各地以作价出资（入股）方式供应土地使用权时，可参照出让程序，由市县自然资源和规划主管部门会同建设管理部门共同拟定方案，报经同级人民政府批准后，由市县自然资源和规划主管部门实施。

自然资源和规划主管部门在办理以作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权时，应当依据《企业国有资产法》提请本级人民政府授权特定机构履行出资人职责。

第二十一条（临时用地管理）依据《自然资源部关于规范临时用地管理的通知》（自然资规〔2021〕2号）和《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，建设项目施工、地质勘查等需要临时使用土地的，应当按规定办理临时用地审批。临时用地使用期限一般不超过两年。建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设项目施工使用的临时用地，期限不超过四年。临时用地期满之日起一年内完成土地复垦，因气候、灾害等不可抗力因素影响复垦的，经批准可以适当延长复垦期限。

第二十二条（改变土地用途）建设单位应当按照国有建设用地使用权出让等有偿使用合同的约定或者国有建设用地划拨批准文件的规定使用土地。确需改变土地用途的，经市县自然资源和规划主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。经批准改变土地用途的，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，相应补缴国有建设用地使用权价款，按规定办理不动产登记。

（一）依据《国务院办公厅印发关于支持戏曲传承发展若干政策的通知》（国办发〔2015〕52号）的规定，单独建设戏曲教学排练演出设施用地应在用地合同和划拨决定书中明确，改变用途应由政府依法收回后重新供应。

（二）依据《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教〔2014〕56号）的规定，新供单体影院建设用地，应在出让合同中明确，如改变土地用途的，需由政府依法收回后重新供应。

第五章 产业用地政策实施

第二十三条（可按原地类管理的情形）各地要依据国土空间规划积极引导产业项目合理选址，尽量利用未利用地及存量建设用地等，不占或少占耕地，严格保护永久基本农田。

依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，下列项目用地，可采取“只征不转”或“不征不转”的方式按原地类认定和管理，并严格按照规定条件使用土地。

（一）自然景观用地、农牧渔种植和养殖用地;

（二）休闲农业和乡村旅游项目中的观光台(占地面积不超过100平方米)、栈道(宽度不超过2米)等非永久性附属设施用地;

（三）零星公共服务设施用地，包括厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物或构筑物(占地面积不超过100平方米)用地;

（四）以人工湿地等生态环保方式进行污水处理的设施用地;

（五）路面宽度(车行道)不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地；

依据《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》（旅发〔2016〕148号）的规定，对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。

其中，采取“只征不转”“不征不转”方式用地涉及占用林地的，应当依法依规办理使用林地手续。对国家明确严禁违规占用耕地绿化造林、严禁违规占用耕地挖湖造景等情形，不得采取“只征不转”“不征不转”方式用地。

第二十四条（严格耕地保护）按照《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（国办发明电〔2020〕24号）要求：

（一）严禁违规占用耕地绿化造林。禁止占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物。

（二）严禁超标准建设绿色通道。严格控制铁路、公路两侧用地范围以外绿化带用地审批。道路沿线是耕地的，两侧用地范围以外绿化带宽度不超过5米，县乡道路不超过3米。

（三）严禁违规占用耕地挖湖造景。禁止以河流、湿地、湖泊治理为名，擅自占用耕地及永久基本农田挖田造湖、挖湖造景。

（四）严禁占用永久基本农田扩大自然保护地。新建的自然保护地不准占用永久基本农田。自然保护地以外的永久基本农田不得划入生态保护红线。

（五）严禁违规占用耕地从事非农建设。不得违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等。

（六）严禁违法违规批地用地。不得通过擅自调整县乡国土空间规划规避占用永久基本农田审批。

对有上述规定情形之一的，不得采取“只征不转”“不征不转”方式用地。

第二十五条（耕作层剥离利用）依据《海南省自然资源和规划厅关于推进建设占用耕地耕作层剥离作用工作的实施意见》（琼自然资规〔2021〕2号）要求，开展建设占用耕地耕作层剥离利用工作：

以划拨、协议出让方式供地和临时占用耕地的，由项目建设单位在项目开工建设前开展耕作层剥离工作，耕作层土壤的利用和存储点由市县政府选择确定，运输距离一般在15公里内。

以招标拍卖挂牌方式供地的，由市县自然资源和规划部门在项目开工建设前实施耕作层剥离。

对土地成片开发占用耕地的，市县政府可以结合本地实际，根据项目建设开发时序，组织相关部门分批对耕作层进行统一剥离，降低剥离利用成本，提高剥离利用效率。

农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）等方式入市占用耕地的，由受让方、承租方或出资（入股）方在项目开工建设前实施耕作层剥离，相关费用纳入建设项目投资概算，剥离的土壤就近用于农村集体经济组织的农田建设项目。属于农村集体公共设施、农村村民住宅用地占用耕地确需剥离耕作层的，市县自然资源和规划部门要做好剥离利用指导工作。

第二十六条（耕地进出平衡）依据《自然资源部 农业农村部 国家林业和草原局关于严格耕地用途管制有关问题的通知》（自然资发〔2021〕166号）有关规定，对耕地转为其他农用地及农业设施建设用地实行年度“进出平衡”，即除国家安排的生态退耕、自然灾害损毁难以复耕、河湖水面自然扩大造成耕地永久淹没外，耕地转换为林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地的，应当通过统筹林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地整治为耕地等方式，补足同等数量、质量的可以长期稳定利用的耕地。“进出平衡”首先在县域范围内落实；县域范围内无法落实的，在市域范围内落实；市域范围内仍无法落实的，在省域范围内统筹落实。

县级人民政府应组织编制年度耕地“进出平衡”总体方案，明确耕地转为林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地的规模、布局、时序和年度内落实“进出平衡”的安排，并组织实施。方案编制实施中，要充分考虑养殖用地合理需求。

第二十七条（土地用途的确定）市县自然资源和规划主管部门在组织产业用地供应时，在城市、镇规划区内以出让方式供地的，应按照《城乡规划法》的规定，依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分。

国家支持发展的新产业、新业态项目用地，符合《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）规定的，可以按照相关规定确定土地用途。对现行国家标准分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市县自然资源和规划主管部门可按照国土资规〔2015〕5号文件规定，结合土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，商同级产业主管部门提出规划用途的建议意见。

市县自然资源和规划主管部门在签订国有建设用地使用权出让合同时，合同中的宗地用途按自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》用地分类的二级类确定，可以确定到三级类的，按三级类确定，规划条件与分类指南无直接对应类型的，应研究确定对应的土地二级类的类型，必要时可征求产业、投资部门意见。

依据国土资规〔2015〕5号文件的规定，新产业新业态发展中工业用地、科教用地兼容该文件规定的用途设施（不包括商品住宅）建筑面积不超过15％的，仍按工业、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容两种以上用途的，应确定主用途并依据主用途确定供应方式；主用途可以依据建筑面积占比确定，也可以依据功能的重要性确定，确定主用途的结论和理由应当写入供地方案，经批准后实施。

第二十八条（配套设施建设纳入土地供应条件的情形）依据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号）、《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》（国办发〔2015〕84号）、《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》（国办发〔2014〕35号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教〔2014〕56号）等规定，对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区居家养老（医疗、体育、文化）服务设施、电影院（影厅）、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。

市县自然资源和规划主管部门应主动告知相关部门上述配建政策，对相关部门提出的配建和建成后资产移交及运营管理要求，市县自然资源和规划主管部门经研究认定符合控制性详细规划和用地标准，且不影响供应环节的公平、公正竞争的，可依法先将配建要求纳入规划条件后，再行纳入供地条件。

第二十九条（支持土地复合利用的情形）依据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）的规定，鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房、国家大学科技园、科技企业孵化器，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。标准厂房用地按工业用途管理，国家大学科技园、科技企业孵化器实行只租不售、租金管制、租户审核、转让限制的，其用地可按科教用途管理。

依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构，增加服务型制造业务设施和经营场所的，其建筑面积不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。

第三十条（企业转型涉及的用地）依据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发〔2014〕51号）、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）等的规定，对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地。

依据《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和进一步支持文化企业发展两个规定的通知》（国办发〔2018〕124号）的规定，经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地，转制后符合《划拨用地目录》的，可继续以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，应当依法实行有偿使用。

依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，因规划调整以及产业发展需要，各类产业项目用地可以依法改变土地用途用于除市场化商品住宅用地以外的项目（含安居房、租赁住房项目）建设。在符合国土空间规划的前提下，存量国有建设用地可转型用于安居房、租赁住房项目建设，涉及土地用途改变和容积率变更的，不适用《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）第七部分第二十项、第七部分第二十一项的规定和《海南省人民政府办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》（琼府办〔2021〕12号）第二部分第三项的规定，应按照有关规定办理手续。

第三十一条（设施农业用地）依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，设施农业生产分为工厂化生产方式的农业生产和传统生产方式的农业生产。传统生产方式农业生产所配建的简易大棚（温室）、畜禽养殖设施、水产养殖设施和简易看护房用地，不属于设施农业用地，按照农业生产原地类管理。工厂化生产方式的农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地，按照国家和我省设施农业用地有关政策执行。设施农业用地涉及占用规划林地的，依法依规办理使用林地审核审批手续。设施农业用地中的附属设施用地标准，按照《海南省自然资源和规划厅 海南省农业农村厅关于规范设施农业用地管理促进现代农业健康发展的通知》(琼自然资规〔2020〕6号)执行。

依据《海南省自然资源和规划厅 海南省林业局关于进一步明确设施农业等项目占用林地审批有关问题的通知》（琼自然资函〔2021〕833号）的规定，设施农业项目占用林地用于工程建设的，需依法办理使用林地审批手续。

修筑符合国家规定标准的直接为林业生产经营服务的工程设施，需要占用林地的，报市县林业主管部门按照规定办理相关审批手续。依法依规利用林地发展林下经济的，在不采伐林木、不影响树木生长、不造成污染的前提下，允许放置移动类设施、利用林间空地建设必要的生产管护设施、生产资料库房和采集产品临时储藏室，相关用地均可按直接为林业生产服务的工程设施用地管理。

设施农业项目占用林地的，委托市县（含洋浦）自然资源和规划主管部门办理林地占用审批手续。占用林地审批权属于国家林业和草原局的，按照规定程序办理使用林地审批手续。

第三十二条（鼓励地下空间开发）依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，鼓励有条件的市县开发建设地下空间，地下空间应当优先用于建设地下交通、市政基础设施、防空防灾等公共服务项目，鼓励利用地下空间建设商业、仓储、文化、娱乐等产业项目及配套设施。利用地下空间进行开发建设的，应当在供地时一并明确地下空间建设用地的范围、用途、建设要求等使用条件和内容。地下空间建设用地使用权可参照国有土地使用权供应的有关规定，采取划拨、出让、租赁等方式，与地上建设用地使用权一并供应或单独供应。

地下空间建设用地使用权的基准地价可以按照同一区域同一用途地上建设用地使用权基准地价的70％确定。地下空间单设一层的，可按照相应土地用途地上建设用地使用权基准地价的50％确定；单设两层（含）以上的，各层地下空间建设用地使用权价格之和不超过地上建设用地使用权基准地价的70％。地下空间的具体分层基准地价可由各市县政府制定。

依据《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）的规定，通过分层规划，利用地下空间建设公共停车场的，地块用地规划性质为相应地块性质兼容社会停车场用地。对新建建筑充分利用地下空间，超过停车配建标准建设地下停车场，并作为公共停车场向社会开放的超配部分，符合规划的，可不计收土地价款。

第三十三条（过渡期政策）对于产业用地政策中明确，利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，现有建设用地过渡期支持政策以5年为限，过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

产业用地政策对“暂不变更”的时限没有明确规定的，时限及后续管理可参照《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）文件执行，或由地方自然资源和规划主管部门会同相关部门制定实施细则，但时限起算时点应在设定过渡期政策相关文件有效期内。

自然资源和规划主管部门应当做好相关起算时点和过渡期时间跨度的备案管理，过渡期临近结束时，应当提前通知存量房产、土地资源的使用方，掌握其继续使用房产、土地资源的意愿，做好政策服务。期满及涉及转让需以协议方式办理相关用地手续的，按《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》办理。

第三十四条（土地价格评估）依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定，政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价。

第三十五条（土地供应价格的确定）本省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，经行业主管部门的旅游产业、互联网产业、医疗健康产业、现代金融服务业、会展业、现代物流业、海洋产业（油气产业）、生物医药产业、低碳制造产业、高新技术产业、教育产业、文化体育产业、热带特色高效农业等产业项目，其基准地价可按现行基准地价成果中《产业项目用地基准地价调整系数表》确定。

依据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）的规定，农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

第三十六条（使用集体建设用地的情形）加强农村一二三产业融合发展用地、共享农庄等农村产业用地保障，在符合省和市县国土空间规划、相关产业规划及政策要求的前提下，允许以出让、租赁、作价出资（入股）等方式利用农村集体经营性建设用地（含已经依法批准保留集体用地性质的集体留用地）进行产业项目建设。允许实施美丽乡村、全域旅游等占用农用地的产业项目保留集体用地性质，采取“只转不征”方式落实项目用地。鼓励利用农村集体建设用地进行经营性基础设施、公益设施项目建设。农村集体建设用地入市交易按照国家和我省有关规定执行。

第六章产业用地管理要求

第三十七条（土地供应前置条件）依据《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）文件的规定，对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件的，设置供应前置条件时，市县自然资源和规划主管部门应当商请提出供应前置条件的部门，书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。市县自然资源和规划主管部门认为相关前置条件不影响公平、公正竞争的，可以予以设置。在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。

市县自然资源和规划主管部门应会同相关部门落实《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），将项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同前提条件的规定，提醒提出关联条件部门监督承诺书履行情况。

第三十八条（产业用地使用权转让）依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）的规定，将买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等各类形式导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

依据《海南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（试行）》（琼府办〔2021〕46号）的规定，探索实行预告登记转让制度。以出让方式取得建设用地使用权的，对房屋建设工程已投资额未达到开发投资总额25%的土地，经市县政府批准，按照先投入后转让原则，允许土地使用权人转让土地、签订土地转让合同，到属地不动产登记部门办理预告登记，取得预告登记证明文件，并在预告登记证明文件附记栏备注转让情况，待达到转让条件后，在90日内受让方可单方凭预告登记证明文件依法办理不动产转移登记，未申请登记的，预告登记失效；合同未约定投资额的,按照市县政府确定的方式予以认定。

第三十九条（产业用地使用权出租或转租）依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）的规定，以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第四十条（限制改变用途与分割转让）对于落实产业用地政策供应的宗地，相关规范性文件有限制改变用途、限制转让或分割转让等规定的，原则上应当将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同，在分割转让审批中予以落实。其中，对经批准的用地，相关规范性文件规定该类用地禁止改变用途、容积率等土地使用条件用于其它建设的，自然资源和规划主管部门要予以严格监管。

依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）的规定，以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

依据《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》（国办发〔2015〕84号）、《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（自然资规〔2019〕3号）等规定，鼓励养老服务设施用地兼容建设医卫设施，用地规模原则上控制在5公顷以内，在土地出让时，可将项目配套建设医疗服务设施要求作为土地供应条件并明确不得分割转让。

依据《住房城乡建设部 国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）的规定，以出让或者租赁方式取得停车场建设用地使用权的，可以设定抵押权。以划拨方式取得停车场建设用地使用权设定抵押的，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权。设定房地产抵押权的停车建设用地使用权以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第四十一条（土地整合开发）依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，产业项目用地达到法定和约定的土地转让或者分割转让条件的，可以依法进行土地转让或者分割转让，并办理不动产转移登记手续。鼓励市场主体收购零星分散的产业用地，按照规划进行整合开发，整合成一宗土地后的土地用途按照规划用途确定，年限可按照规划用途的最高使用年限确定。

第四十二条（土地退出机制）涉及闲置土地的，按照国家和我省相关规定处置。对不符合园区发展规划、低效用地或者因政府原因造成的闲置土地，县级以上人民政府可依法实施收储，有偿收回的补偿金额按照有关规定确定。

第四十三条（卷宗与台账管理）市县自然资源和规划主管部门要加强产业用地政策实施的服务和监管，适用的产业用地政策文件应当纳入土地使用权供应档案卷宗长期妥善保存。根据需要建立产业用地政策适用项目台账，记录项目基本情况、适用产业用地政策、供后投资建设情况、过渡期起始时间及期满处理情况等。

第四十四条（落实批后监管责任）市县自然资源和规划主管部门要加强与产业主管部门的协调配合，依据土地供应合同、划拨决定书、产业主管部门出具的相关文件、前置条件文件、项目用地产业发展承诺书等约定的用地条件、用地责任、监管责任，强化用地供后联合监管，重大事项要及时向本级人民政府或相关机构报告。

附录

产业用地政策实施工作指引（2021年版）

相关文件清单

海南省自然资源和规划厅办公室 2021年12月17日印发

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